הלוואות קבלן – האם הסיפור באמת נגמר?

בשנים האחרונות, שוק הנדל"ן בישראל מציע לרוכשי דירות אפשרות מפתה: הלוואות קבלן. מדובר בהלוואות המאפשרות ללקוח לרכוש דירה בהון עצמי נמוך יחסית, ללא צורך מיידי במשכנתא ובמקרים מסוימים אף ללא ריבית והצמדה. הלוואות אלו הפכו לנתח משמעותי מכלל המשכנתאות, אך לאחרונה החלו גורמים בשוק ובבנק ישראל להביע דאגה מכך. האם הלוואות הקבלן עומדות להיעלם מהשוק, ומה זה אומר עבור רוכשים ויזמים?

האם הלוואות הקבלן באמת נגמרות?

התשובה הקצרה היא: עדיין לא, אבל המגבלות בדרך. בנק ישראל התחיל להפעיל לחץ על הבנקים בעקבות עלייה חדה בשיעור הלוואות הקבלן – מ-6%-8% מכלל המשכנתאות ל-17% מההלוואות החדשות. השינוי הזה גורם לחשש כי הלוואות אלו עלולות לעוות את מחירי הדירות ולהעמיס התחייבויות כבדות על הרוכשים לטווח הארוך.

למה הלוואות קבלן טובות לרוכשים?

הלוואות הקבלן הפכו פופולריות בקרב רוכשי דירות בזכות כמה יתרונות ברורים:

1. דרישה להון עצמי נמוך – הלוואות קבלן מאפשרות לרוכש להיכנס לפרויקט עם הון עצמי נמוך יותר, מה שמאפשר לרבים להגשים את חלום הדירה.
2. דחיית לקיחת משכנתא – בסביבת ריבית גבוהה, דחיית המשכנתא יכולה להיות רווחית עבור הלקוח, שכן הוא משלם ריבית נמוכה או אפסית על הלוואת הקבלן וממתין ללקיחת משכנתא קרוב למועד המסירה.
3. גמישות כלכלית – ההלוואה מאפשרת לרוכש יותר גמישות במועד מימוש הנכסים הקיימים שלו או להשקיע את ההון הפנוי באופן אחר עד להשלמת העסקה.

האם יש חסרונות עבור הרוכש?

כאשר מדובר בהלוואה ללא ריבית והצמדה, אין חסרונות בולטים ללקוח. עם זאת, יש לקחת בחשבון את הצמדת מדד תשומות הבנייה, שחל כיום על כ-40% מהתשלומים על הנכס. אמנם גם בתשלום לינארי הייתה קיימת הצמדה זו, אך חשוב לזכור שעדיין מדובר בעלות נוספת אפשרית עבור הרוכש. בנוסף, ישנם פרויקטים שמציעים פטור מהצמדה למדד תשומות הבנייה, מה שהופך את העסקה לאטרקטיבית עוד יותר עבור הרוכשים.

מה היתרונות להלוואות הקבלן עבור היזם?

הלוואות קבלן מועילות גם ליזמים בשוק הנדל"ן:

1. מכירה במחיר השוק – ההלוואות מאפשרות ליזם למכור דירות במחיר השוק למראית עין, מבלי להוריד את מחיר הדירה, ובכך ליצור תזרים חיובי לחשבון הליווי.
2. הגדלת קצב המכירות – האפשרות לדחיית תשלומים וללקיחת הלוואה ללא ריבית והצמדה מגבירה את קצב המכירות.
3. חסכון בריבית – הלוואות קבלן לרוב נושאות ריבית נמוכה מזו של חשבון הליווי, מה שמקטין את עלות המימון עבור היזם.

למי זה רע?

העלייה בהלוואות הקבלן יוצרת חשש לבנק ישראל, שכן מדובר בהגדלת החשיפה של המערכת הבנקאית לסקטור הנדל"ן. כמו כן, ההלוואות עשויות להגדיל את שיעור המימון הכולל מעבר ל-70% מהערך הנכס, מכיוון שגם הלוואת הקבלן נחשבת לחלק מהמשכנתא.

מה קרה לאחרונה?

בתחילת השבוע, בנק ישראל הודיע כי הוא מודאג מהעלייה בהלוואות הקבלן ומבקש מהבנקים להחמיר את מדיניות ניהול הסיכונים שלהם. בעקבות כך, הבנקים נדרשים כעת לבצע:

1. בדיקת כושר החזר – על הבנקים לבדוק לעומק את יכולת ההחזר של הלקוחות, כולל תרחישים כלכליים עתידיים.
2. גילוי נאות – מחויבות להסביר ללקוחות את הסיכונים וההחזרים הצפויים בהלוואות אלו.
3. הפרשות להפסדי אשראי – הגדלת הפרשות כאמצעי הגנה מפני סיכוני אי-עמידה בהחזרים.

כיום אין רגולציה מחייבת בנושא, אך בנק ישראל משדר מסר ברור של חוסר שביעות רצון מהמצב, ומרמז כי בעתיד ייתכן ויינקטו צעדים מחמירים יותר אם המצב ימשיך להוות סיכון כלכלי.

התגובה בשטח: בנקים מתחילים לשנות את התנאים

בנק לאומי היה הראשון להחמיר את התנאים להלוואות קבלן, והחליט על דרישה לפיצוי מוסכם של 20% מהלקוח ועל הגבלת שיעור המימון ל-40% בהלוואות סבסוד. לקוחות עם אישור עקרוני קיים לא יושפעו מהשינויים. בנקים נוספים צפויים לפרסם החלטות דומות בימים הקרובים.

סיכום

הלוואות הקבלן מספקות יתרונות מובהקים לרוכשים וליזמים, אך עלולות להוות סיכון למערכת הבנקאית ולמשק כולו. בעוד שבנק ישראל לא מציב כיום מגבלות חד-משמעיות, ברור כי המגמה בשוק עשויה להשתנות בעתיד הקרוב. רוכשי דירות צריכים להיות מודעים למגבלות ולסיכונים האפשריים, ולהבין את השפעות ההחלטות הפיננסיות שלהם על העתיד הכלכלי שלהם.

אם אתם שוקלים לרכוש דירה ולקחת הלוואת קבלן, חשוב לבדוק את כל הפרטים עם הבנק ולוודא שאתם מבינים את המשמעויות לטווח הארוך.

‍